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房贷新规出炉,会影响到我们以后买房吗?
发布时间:2021-01-13     点击率:99

随着2021年的到来,许多新规也随之展开,最近可能大家听的比较多的是民法典,我们之前也专门做过一期漫画来介绍,没看过的小伙伴可以点击链接查看:新中国首部民法典诞生,一张图了解居住权!


今天小金要说的是2021年的房地产贷款新规,房子是每个人都比较关心的一个话题,房贷新规的出炉会给我们买房造成哪些影响?我们一起来探讨一下~


房贷新规发布


12月31日,人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,为各大银行发放房地产贷款规模及占比设置了“两道红线”,从2021年1月1日开始执行。


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所谓“两道红线”,一是指房地产贷款占比,一是指个人住房贷款占比,两者不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限,开发性银行和政策性银行参照执行。


2020年12月末,银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。


人民银行、银保监会将银行业金融机构分为5档,针对每一档银行,人民银行、银保监会都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。


具体的这5个分档,我们就不用文字描述了,看图更清楚一些。对于地方银行业金融机构,监管新规给予其增减2.5个百分点的灵活空间,也就是三、四、五档。


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房贷新规如何理解


房地产贷款占比指的是房地产贷款余额与人民币各项贷款余额的比值,个人住房贷款占比是个人住房贷款余额与人民币各项贷款余额比值。房地产贷款主要是按揭贷和开发贷。


各类银行如今都有了一个上限,如果达到了上限,那你就不能在这家银行贷款,只能去别的银行贷款,否则也就意味着得全款买房。


根据央行最新一期货币政策执行报告,截至2020年9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额48.8万亿元,房地产贷款占各项贷款余额的28.8%;其中,个人住房贷款余额33.7万亿元,个人房贷占各项贷款余额的19.9%。央行设计的指标与当前30%的各大银行平均房地产贷款占比一致。


参考2020年的数据,我们可以发现,在第一档银行中,大体上占比并没有超出限额,不过具体到单个银行,建行在个人住房贷款占比上是34.4%,超出了1.9个百分点,邮储银行占比33.6%,超出了1.1个百分点。第一档银行问题不大。


从第二档银行开始,超标的银行逐渐增多,从第二档到第五档,超标的程度也在逐渐增大,因此从现状来看,压力主要是落在了中小银行的身上,反而对大型银行影响较小,这个我们下面再详细说明。


房贷新规的影响


房贷新规的影响我们分别从消费者、银行、楼市来讲。


1.对消费者的影响


房贷贷款难度增加,贷不到就只能全款买房,会降低消费者的买房热情。想要贷款买房的消费者可能会赶在年初尽早贷款。申请房贷变难,贷款利率会不会随之升高?这也是消费者会担心的一个问题。唯一的利好大概就是,受到制度管控影响,房价可能还会稍微跌一跌或者涨的慢一点,有能力全款买房的消费者,买房压力可以小一点。


2.对银行的影响


新规的限制对象是银行,首当其冲受到影响的就是银行,但是不同的银行受到影响的程度不太一致。


对于银行来说,房地产贷款一直是非常重要的板块,如果将房地产进行抵押贷款,即使遇到坏账的情况,也可以将房产进行拍卖,这是一种保障。对于一些中小型的股份行和城商行来说,房地产贷款更是提高资产质量增加盈利的首选。


根据我们前文展示的数据,新规对于大型银行,也就是第一档的银行影响十分有限,甚至还有一定的利好。一方面大型银行基本上都在指标之内,不需要进行压缩,甚至还有提升的空间。另一方面,第一档银行的指标是最高的,有利于吸收优质资产。


不过对于中小型银行来说,影响就比较大。一些股份制银行、城商行,尽管贷款总额可能不到大型银行的一半,但是在房地产贷款方面的占比有的甚至跟大型银行差不多,因此大量踩中红线。如果要降低房贷占比,那就要调整贷款结构,在资产质量方面也增加了一定压力,对于坏账率和不良贷款率也会更难把控。


考虑到调整的难度,央行给了一段时间的过渡期,不过调整期内业绩受到影响似乎是难免的了。


以目前的情况来看,多家银行开始倾向于增加消费贷款和小微贷款的比例。


3.对楼市的影响


目前看影响不太大,一方面大型银行的房贷额度没有太大压力,消费者可以把房贷从小行搬到大行,另一方面由于过渡期的存在,给你一个平稳过渡的空间,短期内不会造成太大的波动。


不过,如果从长远来看,即使大行的压力没有那么大,消费者房贷搬家还是会逐渐给大行造成额度上的紧张,那就意味着银行在审核房贷时会更加谨慎,成功贷款的几率也会变小,对于楼市难免起到一定程度的降温效果。


给买房人的一点建议


1.有能力全款买房的消费者建议全款购买,否则贷款难度大、审核时间可能会增长,利率如果上涨更是得不偿失。


2.选择银行要慎重。如果你打算贷款买房,可以参考一下2020年的贷款数据,2020年严重超标的银行2021一定会更加谨慎控制贷款额度,贷款难度会更大,尽量避开这些银行。


3.贷款前可以提前咨询一下还有没有贷款额度。


4.如果有贷款需求,尽快入手,赶在贷款额度用完之前更容易申请贷款。


从长远来看,控制房贷额度上限有利于房地产的健康发展,既能遏制无序炒房现象,也能控制房价的大幅上涨,对于喜欢做房地产投资的投资者来说,也可以做出适当的调整,减少房地产的投资比例。