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多地公积金贷款利率下降,“转贷”能省钱吗?
发布时间:2022-10-21     点击率:1977

近期网络上围绕着公积金贷款讨论的热火朝天,公积金贷款利率直接影响到消费者买房的成本,是全民关心的话题。


随着贷款利率的变化,不少人接到了“转贷”电话,这是怎么回事?


我们先看看什么是“转贷”,然后再来具体分析这些“转贷”电话是否蕴含风险~





多地公积金贷款利率下降





9月30日,央行宣布,自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%


随后,北京、海南、无锡、杭州、安徽等多个省市都开始宣布调整公积金贷款利率,将利率下降到央行下调的水准。

 

央行七年来首次下调公积金贷款利率,北京公积金贷款利率创下近20年新低,因此此次下调引起的讨论度非常高。




公积金贷





小金在往期曾详细介绍过公积金贷款,对公积金贷款不太了解的小伙伴先点击链接了解一下:郑州住房公积金贷款额度提升至80万,公积金贷款到底怎么样?常识类的这里就不多说了。

 

这次公积金贷款利率下调大家主要关注的有两点:


1.利率下调意味着贷款买房所需要的成本降低了。


其实在两年前,商业贷款的利率可能达到5%以上,公积金贷款利率拥有很大的优势。

 

随着时间变化,为了推动房地产市场发展,商业贷款利率逐步下滑。今年5年期以上LPR已经连续3次下调,9月29日央行、银保监会公布部分城市首套房商贷利率可以低于4.1%。之后,多个城市的主流房贷利率降至下限水平。

 

这意味着公积金贷款的最大优势在逐步丧失。此次公积金贷款利率下调让公积金再次站在绝对优势的位置。


2.公积金贷款有限额,首套房的限额在40万到90万不等。


为了吸引购房者,有些城市会提高限额,这个在上方链接的文章里也有提到过。

 

但是对很多城市来说,一套房可不止这个数字。剩下的贷款怎么办?大部分会采用组合贷款的方式。也就是一部分贷款用公积金贷款,另一部分使用商业贷款。


在公积金贷款利率下调以后,使用公积金贷款明显可以大幅度降低成本。因此,近期有很多人频繁接到了转贷电话。




什么是转贷





转贷的方式不止有一种,而我们这里说的转贷,主要指的是商业贷款转换为公积金贷款,简称“商转公”

 

据中指研究院不完全统计,2022年以来,已有近20城推行“商转公”政策,包括福州、常州、洛阳等。“商转公”对于购房者来说的确是一种减轻还款的负担的优选。

 

但是“商转公”的限制也不少。


1

还清商业贷款


从各城市出台的要求来看,部分城市要求购房者先把手里的商业贷款还清,才能进行“商转公”,这对还款人有一定的资金压力。不过部分城市出台了“顺位抵押”模式,在维持原商业个人住房贷款抵押登记不变的情况下,办理公积金贷款第二顺位抵押权,将公积金贷款直接发放到原贷款的商业银行账户来冲抵原贷款余额。


2

要求“首套房”和“首次办理”


部分城市要求只有首套房才能办理“商转公”,还有城市提出家庭首次申请公积金贷款才能办理。不同城市的要求不一样,但大多数要求比较严格。


3

受当地公积金运转情况所限


洛阳提出,公积金贷款个贷率连续3个月低于85%(含)时,开展“商转公”贷款业务;个贷率连续3个月高于95%(含)时,暂停“商转公”贷款业务。


4

房子必须有“两证”


《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件。


5

组合贷中的商业贷款不能转贷


根据目前的要求,“商转公”的前提是必须是纯商业贷款才能进行转化,而组合贷不包括在内。不过部分城市商业贷款是可以转化为组合贷的




转贷真的合算吗





转贷对于购房者来说合不合算要从以下几个问题去考虑:


一是转贷可以省多少钱?

二是转贷是否适合自己的现状?

三是转贷的风险能否承担?

 

转贷的限制比较多,每个城市都有差别,能不能用转贷的方式节省购房成本还要看购房者个人及所在城市的情况,综合考虑个人贷款情况和转贷的风险再进行决定。

 

转贷的风险主要来自于我们上文提到的限制:花费时间太长、不容易符合条件、不是每个城市都可以办理、可能带来还款压力等

 

除此之外,还有另外一个主观风险,来自于小金前文提到的转贷电话。

 

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图源网络




邀请转贷的电话是银行打来的吗?

 

绝对不是!

 

如果你接到了这种电话,那么大概率是一些中介打来的。

 

中介可以通过邀请客户转贷按照额度的一定比例进行收费。但他们口中的转贷却不一定是我们以为的“商转公”,很多都是个人消费贷和经营性贷款,也就是“商转商”

 

很多中介不基于事实,把贷款利率说的很低,诱惑客户进行转贷。而一些客户由于不具备商转公的条件,容易被中介的描述所吸引。

 

房贷一般最长可以办理30年,利率也是围绕着LPR变动,相对比较稳定,有政策保护。但经营贷和消费贷就不一定了,盲目转贷会为消费者带来巨大的损失,甚至面临提前还贷的局面。

 

小金提醒大家,如果接到了转贷电话,一定要注意分辨,如果想要进行“商转公”,需携带相关材料到原商贷银行咨询办理,切勿盲目办理。